概要。奧園在上半年錄得75％核心盈利增長至20.3億元 (人民幣，下同)。今年首七個月，公司實現合同銷售額603億元，同比增長30％，達到銷售目標1,141億元的53％。我們將目標價從13.00港元上調至14.30港元。維持買入。
- 上半年核心盈利增長75％。奧園分別於2017年和2018年實現78％和100％的合同銷售增長。受益於之前快速增長的合同銷售額於2019上半年逐步結轉，房地産開發收入增長73％至224億元。與2018上半年相比，毛利率略微上升2個百分點至29.8％，但低於2018財年的31.1%。核心淨利潤增長75％至20.3億元，核心淨利潤率爲8.6％。
- 今年首七個月達成率53％。2019上半年，公司合同銷售額達到536億元，銷售面積532萬平，分別同比增長33％和35％，對應平均售價10,080元/平。華南地區仍是奧園的核心市場，上半年貢獻228億元，占總銷售額42％。今年首七個月，奧園實現合同銷售額603億元，完成全年目標銷售額1,141億元的53％。此外，截至2019年7月，預售但尚未入帳的物業達到1,457億元，其中約250-300億元將於2019下半結轉。
- 土儲具備競爭優勢。上半年奧園增加了726萬平新土儲，其中72％來自收併購。截至2019年6月30日，奧園在國內外75個城市共擁有230個項目。土儲面積達到4,012萬平（應占面積：81％），總值4,255億元（預期平均售價爲10,606元/平），其中27％來自大灣區項目。由於公司采取積極的收併購策略，平均土地成本維持在2,321元/平，占上半年平均售價的23％。公司同時專注於城市更新業務，其潜在可售資源達2,197億元。不論在成本或定位方面，我們相信奧園在大灣區的土儲較其他中型開發商具備競爭優勢。
- 上調目標價至30港元，維持買入評級。我們將2019/20年的盈利預測調高10.9％/ 6.3％至44.48 / 61.23億元，併將2019年末淨資産值預測從26.00港元上調至28.60港元。基於50％折讓，我們將目標價從13.00港元上調至14.30港元。 在8月16日，恒生指數公司宣布奧園將納入恒生綜合大中型股指數（HSLMI）。在合同銷售額達1,000億元人民幣的中型開發商中，我們看好奧園，因其土儲十分具吸引力，而强勁的銷售增長亦反映高盈利能見度。
