鑑於經濟前景不明朗以及抵押貸款政策收緊，我們相信9月份房地產銷售將持續淡靜，維持2019全年房地產銷售下降5%的預測。預測數字或偏向悲觀，但我們認為估算方向是正確的。整體來說，房地產股估值偏低，2020年預測市盈率平均為4.8倍，較資產淨值折讓49.2%。在政府宣佈放鬆政策前，未見行業估值重估的可能。目前，我們的首選股主要是中型開發商，包括雅居樂（3383 HK），世茂（813 HK）和中海宏洋（81 HK）。
- 房地產銷售增長穩定。國家統計局公佈了今年首八個月的中國房地產市場數據。全國房地產銷售額同比增長6.7%（今年首七個月為6.2%）至9.54萬億元人民幣，銷量同比下降0.6%（今年首七個月為-1.3%）至10.18億平方米。雖然銷售節奏略有改善，但我們認為信貸可用性對房地產市場至為重要，不論是針對個體購房者還是開發商。與貸款市場報價利率（LPR）掛鈎的新抵押貸款政策將於10月8日出爐。除上海外，國內大多數城市的抵押貸款利率變化不大，不論是與LPR還是基準利率掛鈎。
- 對9月及10月銷售不抱期望。我們的經濟學家預計中國經濟將在2019年四季保持穩定，但屬暫時性，因中美貿易的談判結果才是關鍵。兩國政府的高級官員將於10月在華盛頓會面，預計年底前兩國將會達成部分協議。因此，我們相信在經濟前景明朗化之前，購房者態度只會愈趨謹慎。我們預計今年中國房地產市場將不會出現“金九銀十”。
- 供應量有限，價格仍堅挺。根據國家統計局的房地產銷售數據，今年前八個月合約銷售均價同比增長7.3%至每平方米9,364元人民幣。自2017年3月以來，庫存持續減少至2019年8月的4.98億平方米。此外，自2017年11月以來，完工面積也有所下降。因此，我們相信未來房地產價格仍然堅挺。2019年8月，一/二/三線城市的平均房價分別同比上漲4.2%，9.9%和9.9%，對比2019年7月的4.3%，10.7%和10.2%。
- 開發商謹慎看待市場。由於房屋政策設限、房地產融資環境收緊以及2018年的高基數，我們覆蓋的房地產公司的合約銷售額從2018年的50%回落至2019年首八個月的24%，但達成率平均達到67%，方向符合預期。淨負債比率相對穩定，平均由2018年12月的56.8%上升至2019年6月的58.8%。資產負債表風險屬可控水平。行業整體毛利率受壓，我們覆蓋的公司毛利率平均從2018上半年的34.1%收窄至2019上半年的32.8%。在價格限制和土儲土地成本增加下，毛利率承壓。我們認為利潤率下降將成為行業發展趨勢。
