華潤置地於2019年12月進行了管理層改組。我們認為這一變化不會對公司產生負面影響。公司的合同銷售額在2019年增長15%至2,425億元人民幣，位列中國第十大房地產公司。公司在2019下半年收購1,000萬平新土地，因此我們將資產淨值估算上調至61.01港元。我們將目標價從36.02港元上調至42.15港元，上行空間16.0%，並上調評級至“買入”。
- 高管易帥。公司宣布唐勇辭任董事會主席，並由王祥明接任。唐勇將轉任華潤電力（836 HK，未評級）主席。另一方面，王祥明於2019年加入華潤（集團）。在此之前，他曾任中國建築工程總公司總經理。因此，我們認為唐勇的離任是內部安排，我們對此並不擔憂。
- 2019年合同銷售增長15%。公司2019年的合同銷售金額和面積分別增長15.1%至2,425億元人民幣和10.5%至1,325萬平方米。2019年合同銷售均價上升4.2%至18,304元人民幣/平方米。華東和華北地區的銷售佔2019年合同銷售的30%和22%。根據克而瑞的數據，以2019年合同銷售計算，華潤置地被評為全球第十大開發商。我們預計因規模漸增，其合同銷售增長在2020年將放緩至13.4%。
- 2019年租金收益持續增長。公司宣布其租金收益在2019年增長29.7%至124億元人民幣。目前公司經營32個購物中心，可出租面積1,020萬平方米。在2020年，西安萬象城一期，南寧五鄉萬象城一期和成都萬象城二期即將開業，將為公司帶來約26萬平方米的可出租面積。我們預計 2020年公司租金收益將增長24.0%至153億元人民幣。此外，公司計劃分拆物業管理業務，這將成為短期催化劑。
- 上調至“買入”。由於租金收益增長超預期，因此我們將2019-21年的盈利預測分別上調2.2%, 3.3%和3.9%。華潤置地在配股67億港元後加強了其資金實力。公司於2019下半年購入43幅土地，總建築面積1,003萬平方米。考慮到公司新增土儲，我們將2020年每股資產淨值預測上調至61.01港元。我們將目標價從36.02港元上調至42.15港元，較資產淨值折讓30%，並上調評級至“買入”。
