【行業研究】中國物業管理行業 – 破繭化蝶，資本市場的新寵兒

• 兼具防守和成長。在現代服務業的引領下，物業管理行業正在經歷蛻變。行業逐步由勞動密集向集約化、自動化、智能化、互聯化轉變；從基礎物業服務的提供商向社區生活服務平臺轉型。此外，開發商和社區住戶多層次的需求也促進了增值服務的發展。物業企業可以縱向介入房地産産業鏈，也可以橫向整合社區資源，契合了産業升級和消費升級。“物業能做的事情還有很多”是投資物業行業的重要邏輯，也是抗周期屬性中表現出高成長性的原因。

 

• 挖掘萬億市場。截止2018年底，全國物業管理面積279億平方米，經營收入7,044億元。我們預計在2021年，物業管理的市場規模將達到萬億。非住宅物業服務將是與住宅相當的市場，預計萬億規模中，非住宅項目占比超過40%。目前大部分上市物業企業已經開始向非住宅項目拓展，我們認爲這將是上市物業企業另一個新的增長點。

 

• 强者愈强。目前中國城鎮化仍處於發展階段，預計未來竣工面積能够維持在10億平以上，尤其在2018/19年高銷量低竣工的情况下，預計2020/21年的竣工量會有明顯反彈，進而刺激下游的物業管理行業。從行業角度看，物業行業規範已初步形成，專業性有效提升，在城市公共服務方面的作用愈加明顯。尤其在此次疫情防控中，物業企業擔負了社區防護的工作，行業的重要性和價值進一步凸顯。目前物業管理行業處於規模爲導向，面積爲王的發展階段，馬太效應不斷增强。我們看好背靠大型開發商的物業企業利用兄弟開發公司的資源來實現高於行業的增長，我們認爲規模上市物業公司在未來2-3年內仍然能够維持平均30%以上的增長。

 

• 業績兌現才能支撑高估值，留意短期風險。在行業和龍頭上市物業企業基本面都向好的情况下，我們認爲板塊的主要風險是高預期和高估值下的業績兌現。此次疫情防控中，物業價值凸顯，加上基礎物業服務收入基本不受疫情影響，因此板塊估值短期內提升迅速，股價表現突出。但我們認爲市場關於疫情對物業企業的影響可能過於樂觀。基礎物業服務收入確實具有很强韌性，但物業企業很大一部分利潤是來自社區和非業主增值服務，而增值業務明顯受疫情影響，預計1H20增值服務增長可能放緩，拖累整體業績增速。

 

• 短期性價比，長期看龍頭。選股方面，短期建議關注公司估值的合理性和相對性，尋找性價比高、彈性大的標的。長期看行業向上趨勢明確，在强者愈强的格局下，龍頭物業企業都值得長期配置。我們重申雅生活（3319 HK）爲板塊首選，目前其估值仍然具有吸引力，短期催化劑包括：（1）公司即將納入港股通獲得更多資金配置，（2）收購整合帶來的報表合幷、協同效應、經營杠杆提升使得盈利增長好於預期，（3）通過收購中民物業，概念上也從單一住宅物業企業轉型爲提供全方位物業服務的大型物業管理集團。此外，我們認爲中海物業（2669 HK）同樣有很大彈性。公司目前估值在頭部集團中偏低，與其中海背景不匹配。公司1H19 新增在管面積較少，但中海集團明顯有大量項目可結轉，未來可能集中交付助推中海物業規模和業績快速增長。儘管中海物業在增值服務板塊的發展略爲緩慢，但從另一個角度看，公司經營穩健，增值服務有很大改善空間。