【行業研究】中國房地產 – 疫情最壞情況已過去

• 2020年3月環比大幅反彈，但同比下跌。國家統計局公佈房地產市場數據。受封城措施影響，2020年一季度的合同銷售總額及面積分別縮減24.7%至20,370億元人民幣和26.3%至2.2億平方米。雖然國內商業活動重啟，3月份房地產市場跟隨復蘇，但該月銷售仍同比下跌14%。疫情在國內大致受控，不少開發商表示4月份銷售已回復至正常水平。我們覆蓋的開發商，包括恒大和融創，平均把2020年的銷售增長目標定於12%。

 

• 深圳房地產市場反彈凌厲。隨着更多個人或中小企業貸款推出，4月份深圳房地產市場回暖，例如在南山和寶安區的預售項目就在短時間內售清。不過，前日深圳銀行機構開始嚴查貸款違規流向房地產市場的情況，我們擔心中央政府將在今年餘下時間採取更多保守的房屋政策，以防止深圳樓市過熱。

 

• 我們改變放寬房地產政策的看法。國內疫情受控，我們相信中國政府將集中推動經濟復蘇。不過，一方面目前房地產市場復蘇步伐快於國內經濟，另一方面中國政府亦預期2020年國內經濟增長率低於4%，因此中國不會依賴房地產市場來支持經濟增長。此外，4月17日中央政治局會議亦重申「房住不炒」。因此，我們預計政府將不會再進一步推出刺激政策來支持購房，如取消限購或大幅減少第二套房的首付。

 

• 支持房地產企業可持續發展。雖然我們謹慎看待針對購房者的政策，但我們相信中國政府將確保房地產企業穩健發展，以避免出現大量破產和失業。例如，中國政府將為開發商提供更多土地。其次，我們認為業務穩健的開發商融資渠道將得到改善。

 

• 維持行業銷售下降5%預期。我們在2020年2月17日的報告中，預測2020年房地產銷售和面積將分別下跌5%和10%。自2020年2月17日以來，我們覆蓋的開發商股價已下跌約11%，因此我們更相信並重申當時的預測。我們的行業首選股包括萬科（2202 HK，買入，目標價：36.69港元），碧桂園（2007 HK，買入，目標價：14.55港元），中國奧園（3883 HK，買入，目標價：15.48港元）和保利地產（600048 CH ，買入，目標價： 22.16元人民幣）。