【行業研究】中國房地產 – 市場呈現復蘇跡象

• 5月銷售增長向好。根據國家統計局最新房地產數據，今年1-5月份全國商品房銷售額同比下跌10.6%至4.627萬億元（人民幣，下同），銷售面積同比下跌12.3%至4.87億平方米。由於內地恢復經濟活動，降幅比1-4月份收窄。單看5月數據，銷售額增加14.0%至1.441萬億元，銷售面積增加9.7%至1.47億平方米。最壞情況似乎已過去。

 

• 房地產價格穩定上揚。國家統計局數據顯示，一線、二線和三線城市的新建商品住宅銷售價格分別在今年5月同比增長2.9%、5.4%及4.8%。全國70個大中城市中，只有八個城市的一手住宅價格下跌。我們相信隨着新冠肺炎確診個案下跌，房屋需求將逐步釋放。貨幣寬鬆政策及減息亦會刺激房屋需求。

 

• 下半年需加快步伐。雖然今年首季度商品房銷售處於冰封期，但部份我們覆蓋的發展商仍在1-5月份錄得銷售增長。禹洲地產（1628 HK）期間錄得44.4%增長至307億元，其他發展商如中國恒大（333 HK，未評級）、世茂（813 HK，買入）、龍光地產（3380 HK，買入）、中駿置業 （1966 HK，買入）及弘陽地產（1996 HK，買入）亦在1-5月份實現銷售增長。按達成率計算，中國恒大表現理想，已達到全年目標6,500億元的42%。時代中國（1233 HK，買入）、融創中國（1918 HK，未評級）及中國奧園（3883 HK，買入）則分別在5月份達到全年目標的17.0%、23.5%及25.2%，需在下半年加快步伐追趕進度。

 

• 市場仍然疲弱。一方面，中國房地產市場在5月份開始復蘇。另一方面，我們擔心市場仍處於疲弱狀態。首先，北京新冠肺炎確診病例上升，社會憂慮或出現第二波疫情爆發。此外，我們亦關注中國經濟前景。我們的宏觀經濟分析師預測， 2020年中國GDP增速為2.8-3.5%，是自改革開放以來最低。我們主要關注國內就業市場，因失業率上升將拖低房屋需求。

 

• 我們對市場前景審慎樂觀。我們維持2020年房地產銷售額和面積下跌5%和10%的預測。首選股份包括萬科（2202 HK，買入，目標價： 36.69港元）、碧桂園（2007 HK，買入，目標價：14.55港元）、中國奧園（3883 HK，買入，目標價：15.48港元）及保利地產（600048 CH ，買入，目標價： 22.16元人民幣）。