最近我們與客戶進行了市場行銷，討論房地產和物管行業。對於房地產行業，投資者普遍政策收緊和行業長期前景表示謹慎，因此資金配置仍然較低。對於物業管理行業，投資者仍然看好；由於估值吸引，他們會在跟進行業龍頭的同時關注高增長的第二梯隊標的。
- 問題一：行業增值服務平均每平米收入4元，如何才能趕上美國/日本同行（50-56元/平方米）的水準？我們認為這在中長期內是可以實現的，因為1）中國的物業管理公司可以比美國/日本的同行提供更多類型的服務。美國/日本的領先公司（First Service/Nihon housing）主要提供二手房/保險經紀和設備維修服務，而中國同行可以介入其他高利潤率業務（新零售和社區廣告），使增值服務收入有更高提升空間。2）中國企業在入住率和滲透率有提高的空間。由於在管面積中新交付的比例很高，該行業的平均入住率仍然較低。我們估計行業裡39%的在管面積久於3年，這意味著入住率約為55-60%。我們認為，與美國/日本的成熟市場相比，中國在這方面還有提升的空間。
- 問題二：物管公司的現有人員是否具備進行高端增值服務的能力？我們同意大多數物業管理公司缺乏進行高利潤率業務的經驗和團隊。然而，根據美國/日本的經驗，上游收購和整合將是物管公司轉型的關鍵途徑。像碧桂園服務這樣的行業龍頭已經先行在2020年率先收購了媒體/保險公司，我們認為這可能是未來的趨勢。
- 問題三：社區零售業務中，物管公司如何與互聯網巨頭競爭？投資者喜歡社區零售的潛力，但認為物管公司與拼多多或阿裡巴巴等巨頭競爭存在困難。我們認為現有環境下物管公司仍有擴張零售業務的空間，因為1）由於總建築面積的增長，每年居民快速有機增長；2）目前物管平臺的人均消費僅為100-200元/年，而行業龍頭的人均消費為5,000-9,000元/年；3）通過物業人員提供最後一公里快遞，連接線上平臺與線下零售店鋪。我們認為物管公司面臨的挑戰主要來自SKU獲取、物流、和價格。碧桂園服務可以利用母公司的大型連鎖店“鳳凰優選”解決SKU/物流，且根據我們的比對，其平臺商品價格介於拼多多和京東之間，具有競爭力。
- 問題四：當前行業估值是否合理？行業目前的估值為25x 2022 P/E，市場預期淨利潤年複合增長率為30-35%，估值看似合理。然而，我們認為市場預期並沒有反映增值服務的潛力，即將到來的2020年業績將給增值服務帶來更多的市場信心。這有助於提高對行業的盈利預測，尤其是對增值服務龍頭而言。
- 行業首選：我們偏好碧桂園服務/永升（增值服務強、增長能見度高）和華潤萬象城/寶龍商業（運營購物中心的商管標的）。
