昨日A股和H股房地產板塊均表現強勁（上漲10%以上），主要由於以下原因：1）順應板塊輪動週期性趨勢。2）主要開發商2月銷售將在週末公佈，我們預計在需求旺盛和基數較低的情況下，同比將出現大幅增長（>100%，而1月為55%，2020年12月為30%）。3）一些城市提高銀行房地產貸款比率上限。這將減輕市場對於政策過度收緊的擔憂。至於土地改革，我們認為這對行業而言影響中性，因其可能不會顯著降低土地價格。對於潛在政策基調，關鍵在於3月5日的兩會和4月政治局常委會議。
- 2月和3月銷售強勁。在1月份的強勁銷售（主要開發商同比增長55%）之後，根據我們資料跟蹤，2月份良好情緒仍在繼續。疊加去年2月和3月低基數（-27%和-10%），我們預計2月和3月銷售額將錄得強勁同比增長，為2021第一季度添磚加瓦。根據我們預測，我們認為主要開發商2021上半年或將實現20%以上銷售增長，而其年度目標是增長10%。因此，2021年銷售或將超預期。
- 多省份提高銀行房地產貸款比率限制：與中國人民銀行的指引相比，廣東、海南、上海和浙江略微提高限制，特別是對於低檔銀行。例如，上海將三檔和五檔銀行房地產貸款比率上限分別提高至總貸款的29.5%和24%（而中國人民銀行的指引比率是27.5%和22.5%）。這反映出整體房地產政策將繼續遵循“一城一策”，這將減輕市場對於政策收緊速度快於預期的擔憂。
- 土地改革–對開發商而言影響中性：多個城市宣佈今年土地集中供應，總共不超過三批。與以前的模式相比，這將增加每批土地總供應量。政策目的是改革土地市場，穩定土地價格，但我們認為這不會顯著降低土地價格，因為1）每年的土地總供應量保持不變；2）這或將降低土地拍賣率，從而降低每年的有效土地供應；3）更多開發商可能會參與拍賣高品質地塊，而這些地塊定價可能會更高。對於開發商，我們認為政策影響中性，因為1）開發商可能不會像以前那樣進行逆週期土地收購，因為現在政府控制出售時間，而且2）高品質地塊仍將被競爭追逐。簡而言之，我們認為總體影響是中性的。
- 行業首選：華潤置地/世茂/合景泰富。行業估值相當於5倍2021年預測市盈率，仍低於歷史平均水準1個標準差。我們更看好能在2021年實現高銷售增長並能從消費中受益的股票：華潤置地（2020/21盈利將因深圳高利潤項目的銷售而恢復至雙位數增長，2021年租金收入將增長30%以及其購物中心的潛在分拆）。世茂（2021年銷售將增長15%，高於行業；2020/21盈利增長20%，並可能剝離）和合景泰富（銷售將實現20%增長，居行業之首）。
