我們欣賞公司的高端購物中心和寫字樓業務，鑒於母公司強大的儲備（如頤堤港二期和武漢歸元寺項目），到2022年將達到350萬平方米。更重要的是，潛在的商業運營服務（類似於華潤萬象的開業前服務）可能會成為新的增長引擎，我們估計，到2022年，商業運營可貢獻毛利潤9%（假設租賃傭金為10%）。此外，通過潛在收並購和增值服務提升，我們預計2019-22年盈利將以41%的複合增長率增長，達到5.84億元人民幣。首次覆蓋，給予買入評級，目標價為7.13港元。
- 高端購物中心和寫字樓可能會增加商業運營服務。作為主要的高端購物中心和寫字樓運營商之一，遠洋集團目前擁有250萬平方米商業區，包括北京頤堤港，成都太古裡等項目。鑒於母公司不斷投入諸如頤堤港二期和武漢歸元寺等商業綜合體，我們預計到2022年將再增加100萬平方米的高端專案，將提供物業管理收入的25%。更重要的是，公司正在考慮增加商業運營，例如租賃和開業前服務。這類似於華潤萬象收取傭金的商業模式。如果我們假設租賃傭金為10%，那麼2022年預計能帶來1.47億元人民幣的收入（佔總收入的4%）和9,500萬元人民幣的毛利潤（9%）。鑒於我們對零售/租金恢復持樂觀態度，商業運營可能會成為中長期的驅動因素。
- 到2021年，總合約面積將超1億平方米（同比增長50%）：我們預計公司今年將增加超過3,000萬平方米的合約面積，其中母公司將支持20%，而80%將來自並購和協力廠商競標。我們有信心公司將實現2021年2,000萬平方米的並購目標，因為母公司擁有強大的網路和良好的並購記錄（佔土地收購的35%）。但是，鑒於市場給予收並購的估值較低，公司需要對並購資產保持高度的選擇性。
- 預計2019-22年的收入複合增長率為41%：隨著母公司支援、商業運營業務和並購的擴展，我們預計其2019-22年的收入複合年增長率將為28%。鑒於商業運營業務的高利潤率，毛利潤率預計到2022年將穩定增長至27.5%，從而支持其盈利增長，使其在2019-22年的複合增長率達到41%，至人民幣5.84億元。
- 首次覆蓋，給予買入評級，目標價為7.13港元。根據我們的計分卡，我們給予12倍2022年P/E，得出目標價為7.13港元/股。目前公司估值為7倍2022年市盈率，看來頗具吸引力。催化劑：商業運作的最新情況；管理激勵計畫。風險：建築面積增長和並購擴張低於預期。
