得益於物業管理利潤率提高和增值服務的出色表現，公司業績穩健，淨利潤同比增長60%，超過市場預期，並與我們預期相符。我們認為實現公司的三年總建築面積目標（1.8億平方米新在管面積）需要在現有節奏上進一步加快協力廠商外拓，但盈利目標（淨利潤“三年三倍”）可借助增值服務實現。由於增值服務前景看好以及短期內面積擴張確定性高，我們將2021/22年盈利預測上調8%/17%，並將目標價上調至34.6港元，對應25倍2022年預測市盈率。維持買入評級。
- 增值服務驅動2020年盈利超預期。收入同比增長41.6%至28.66億元人民幣，由於基本物業管理同比增長48%，社區增值服務增長183%，其他增長10%。社區增值服務收入同比增長182.6%至4.98億元，佔收入的17%，超出我們預期，這得益於零售服務加速，和新增餐飲及電梯業務。毛利率同比增長1.1個百分點至30.7%，主要歸因於更高的物業管理效率，使部門毛利率從2019年的28.5%上升至31.3%。淨利潤為4.52億元（同比增長60%），超過市場預期，但與我們預期相符。公司宣佈每股派發股息人民幣0.275元，派息率為50%（2019年為52%）。
- 依靠新鮮血液支援增值服務。2020年，非週期性、非傳統增值（零售、餐飲、電梯）貢獻收入1.87億元（2019年為1,200萬元），佔增值服務收入的38%。公司通過以下方式進入這些服務領域：1）收購誠悅時代，為非住宅租戶開放餐飲服務；2）與三菱和日立的服務商組建合資企業以啟動電梯維護業務。在橫向擴展方面，公司走的路與碧桂園服務相似，並應享有類似的先發優勢，可以成為碧桂園服務之後的增值服務贏家。
- 公司指引收入和淨利潤“三年三倍”。在建築面積方面，公司計畫遵循母公司/並購/協力廠商投標的新合同收益按30%/30%/40%分配。公司目標是在未來三年中，每年平均新增6,000/7,200萬平方米的新在管/合約面積，到2023年達到2.8億/4.2億平方米，其中50%管理面積來自協力廠商投標和並購（2020年：40%）。至於盈利，公司指引收入和淨利潤在三年內翻三番（三年複合增長率為44%）。根據我們估計，公司的三年總建築面積目標較激進，因為需要通過協力廠商投標獲得每年平均2,800萬平方米的合約面積（2020年為1,500萬平方米），但鑒於1億平方米的儲備，到2021年實現5,000萬平方米管理面積的目標是可實現的，並且仍可以借助增值服務實現長期收益目標。
- 將目標價提高至34.6港元。由於對增值服務前景看好和短期內面積擴張確定性高，我們將2021/22年盈利預測上調8%/17%，並將目標價上調至34.6港元，基於25倍2022年預測市盈率。維持買入評級。
