我們首次覆蓋香港地產板塊，並給予「優於大市」評級。因為新冠肺炎及疲弱的就業市場，香港房地產市場存在著短期的不明朗因素，但就著低息環境、供應短缺、國內人仕帶來資金及強勁的住屋需求，我們對香港房地產市場的長線發展感到樂觀。我們首次覆蓋四家香港房地產公司，分別為恆基地產、新鴻基地產、新世界發展及長實集團，皆是給予買入評級。
- 短期存在著威脅。新冠肺炎疲苗在香港於2021年2月開始接種，改善市場氣氛，中原領先指數在2021年第一季上升2.3%，不過，我們相信香港房地產市場在今年上半年是比較脆弱的，主要受新冠肺炎及疲弱的勞工市場帶來的影響。雖然於此，最近的一手及二手市場成交反映著壓抑的需求是強勁的，如果疲情及勞工市場在未來不會進一步惡化，我們懷疑香港房地產市場在今年第一季已見底。
- 長線看好。長線來說，香港房地產市場可受惠於低息環境、有限的供應及強勁的住屋需求。此外，香港經濟表現緊貼中國大陸，招銀國際經濟師預期2021年中國經濟增長為8.2%，將可支持香港房地產市場的長期發展，我們預期香港房地產市場的每年表現會較通脹為佳。
- 預期香港房地產價格2021年上升8%。中原領先指數在2021年第一季上升2.3%，這將有機會在今年上半年轉弱，但在大部份香港居民接種疫苗後有機會於下半年反彈。此外，如果中港邊境在未來疫情受控下恢復通關，國內的購買力將重臨香港，有利香港物業市場，我們預期中原領先指數在2021年全年將上升8%至190.3點。
- 長實集團是我們首選。新鴻基地產是香港房地產市場的領導者，2020年的市場佔有率為18.8%，其銷售的房屋價錢或其估值也比同行存在著溢價。但是，在四大房地產商中，我們比較喜歡長實集團，我們相信長實集團在房地產市場裡成功捕捉趨勢；此外，公司在其土地儲備中隱藏很多寶藏，例如酒店改變用途及酒吧物業資產；另外，長實集團最近提出的194億港元的回購股份計劃將可短期支持股價表現。最後，我們給予新世界發展一個較高的估值，即較其過去平均高一個標準差，以反映其新領導層的良好執行能力。
主要風險。1) 環球及本地的經濟、政治及社會環境改變；2) 新冠肺炎疫情；3) 政府政策；及4) 利息方向。
